공동명의 장단점 (ft.단독명의 비교)

공동명의-장단점

공동명의 장단점 궁금하시죠. 주택 매입시 추후 매도까지 고려하여 공동명의로 할지 단독명의로 할지를 결정하시는 것이 좋습니다.

 

매입시 나은 것 같아 단독명의를 했다가 공동명의로 할 걸 후회하는 분들도 계시지만, 반대로 공동명의였지만 뜻밖의 문제로 단독명의를 하지 않았던 것을 후회하는 분들도 계시더라고요. 오늘은 공동명의 장단점을 단독명의과 확실히 비교되도록 안내 드리겠습니다.

 

 

주택 소유시 부과되는 세금

취득세
종합부동산세
양도소득세
재산세

유주택이시라면 주택 매수부터 매도까지 고려하셔야 하는 세금은 취득세, 종합부동산세(이하 종부세), 양도소득세, 재산세입니다.

 

이 네 가지 세금을 비교해 보고, 공동명의 장단점을 파악해 보도록 하겠습니다.

 

 

공동명의 장점 비교

1. 취득세 비용

공동명의 > 단독명의

 

부동산 취득시 취득세가 과세됩니다. 취득세는 상속과 증여시에도 마찬가지로 부동산 취득을 하면 내는 지방세입니다. 매수 금액에 따라 취득세가 달라지지만, 공동명의시 취득세를 반반 나나눠내는 것일 뿐 공동명의와 단독명의 합산금액은 같습니다. 그렇다면 왜 공동명의의 세금이 더 많다고 했는지 궁금하시죠? 아래 내용을 잘 확인해 주시기 바랍니다.

 

부동산 취득시 취득세 뿐만 아니라 등기비용을 지불해야 합니다. 대개 법무사에 일임하기 때문에 그냥 법무사 비용이라고 생각하실 수도 있는데요.

 

​여기에는 주택채권매입 금액이 포함됩니다. 나라에서 집을 살 때 꼭 사라고 정한 채권인데요. 보통 채권을 샀다가 바로 팝니다. 등기칠 때 내는 비용은 바로 팔았기 때문에, 채권의 할인된 비율만큼만 내는 것이라 큰 금액은 아닙니다. 큰 금액은 아니지만 이 부분이 공동명의시 달라집니다.

예를 들어 공시지가 3억 주택을 취득할 때, 공동명의는 1.5억 지분*2로 계산하면 약 24만원을 더 내게 됩니다.

 

또 증지대라고 나라에서 정한 수수료가 있는데, 건당 15,000원입니다. 그런데 매수와 매도 공동명의라면 2배, 즉 3만원이 됩니다.

 

공동명의 장단점을 이야기하기엔 큰 차이가 아니라고 생각하실 수도 있지만 법무사 비용이라고 생각하셨던 부분에서 생각보다 차이가 있을 수 있으니 안내 드렸습니다.

 

2. 종합부동산세

공동명의<단독명의

 

종합부동산세는 주택+토지 공시 가격의 합계액이 초과하는 경우 부과되는 국세이며, 개인별로 과세됩니다.

 

개인이 소유한 주택의 공시 가격이 6억원 이상일 때 종부세 과세 대상이 됩니다. 매매가가 아니라 공시가격이 기준임을 확인하시기 바랍니다.

 

그런데 종부세는 개인별 과세라고 안내드렸는데요. 부부공동명의시 인당 6억원이 공제되어 부부합산 재산이 공동명의로 12억 미만까지 종부세가 부과되지 않습니다.

 

많은 분들이 공동명의 장단점을 비교하고 궁금해하시는 이유가 바로 종부세 때문이라고 생각합니다. 주택금액이 6억원을 초과하는 경우 무조건 공동명의를 활용하시는 것이 좋습니다.

 

종부세 활용 꿀팁

 

2주택의 경우 만약 1주택 공시지가가 4억원이라면 2주택 취득시 공동명의를 하면 2주택까지 종부세가 부과되지 않을 가능성이 있는 것입니다.

 

3. 양도소득세

양도소득세는 집을 팔았을 때 차액, 즉 이익이 되는 금액에만 개인별로 과세되는 국세입니다. 양도차액이 클수록 세금이 많아지겠죠.

 

먼저 기본공제로 인당 250만원이 공제됩니다. 예를 들어 3억에 매입한 금액을 4억에 매도해서 1억의 시세차익이 생긴 경우, 비과세 대상이 아니라면 1억이 아니라 1억-250만원=97,500,000원에 세금이 부과됩니다. 그런데 공동명의시 개별공제로 차액을 나눠 5천만원-250만원=47,500,000원이 부부에게 각각 세금이 부과됩니다.

 

이게 어떤 차이일까 궁금하실 텐데요. 양도세는 양도차액에 따라 세율이 달라집니다. 아래의 표를 확인해 보시기 바랍니다.

과세표준	세율	누진공제액
1,200만 원 이하	6%	X
4,600만 원 이하	15%	108만 원
8,800만 원 이하	24%	522만 원
1억 5천만 원 이하	35%	1,490만 원
3억 원 이하	38%	1,940만 원
5억 원 이하	40%	2,540만 원
10억 원 이하	42%	3,540만 원
10억 원 초과	45%	6,540만 원

 

필요경비를 제하고 양도차액이 4,600,000원 이하일 경우와 8,800,000원 이하일 경우는 세금이 약 400만원 차이가 납니다.

8800만원 이하일 경우와 이상일 경우는 세금이 약 1000만원 차이가 납니다.

250만원을 제하는 공제 금액이 두 배가 되고 양도차액을 반으로 나누면서 이 차이로 세율 구간이 달라질 수 있으니 매도시 잘 확인하시는 것이 좋습니다. 

 

4. 재산세

공동명의=단독명의

재산세는 주택을 보유하는 동안 1년에 두 번 부과되는 지방세로 부동산 물건에 하나씩 부과되는 세금입니다. 물건에 부과되는 세금이라 공동명의와 단독명의의 납입금액이 똑같습니다.

 

지금까지 취득세, 종합부동산세, 양도세, 재산세 네 가지 세금으로 공동명의와 단독명의를 비교해보니 세금 측면에서는 공동명의가 장점이 컸는데요. 하지만 단점도 확인하셔야 합니다.

 

 

공동명의 단점

 

1. 집값이 9억원 이상인 경우는 의료보험 부담이 발생합니다. 한쪽으로 피부양자로 등록되어 있는 경우 지역가입자가 되어 보험료가 발생할 수 있습니다.

 

2. 은행 대출, 매매 등 모든 일을 공동으로 진행해야 합니다. 안전장치라고 생각하면 장점이 될 수 있을 것 같습니다. 서류도 각각 준비해야하는 등의 번거로움이 있지만 배우자 마음대로 집을 매도하는 등의 행위를 할 수 없기 때문입니다.

 

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지금까지 공동명의 장단점 안내 드렸습니다. 저는 단독명의보다는 부부 공동명의가 더 장점이 많다고 생각합니다. 매수, 매도시 상황을 잘 고려하셔서 좋은 결정 하시기 바랍니다. 오늘 도움이 되셨기를 바랍니다.

 

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